餐飲店最好選擇“底商門面”還是“購物中心”?商業地產角度分析

隨著網絡經濟的不斷發展,實體經濟逐漸被分出一杯羹來,但實體店依然有網店所不及的優勢,例如平常吃飯基本都是就近原則、好吃為主。特別是對于吃貨來說,“現做現吃”的美食更具誘惑力,可以說餐飲店是實體經濟的中梁砥柱,是一個任何時期都有需求量的行業。

開餐飲店看似簡單,實則門道眾多,其中涉及到開店選址、裝修進場、經營等,其中開店選址對于餐飲店尤為重要。該選擇在一線城市還是地級市?選擇底商門面還是購物中心?開的位置不同、樓層不同直接影響到未來的經營成本!

底商門面開餐飲店有何優勢?

投資餐飲店核心點在于客戶群體的多少,能來你店里消防的人群分布在哪些區間?例如底商門面的消費人群大多來自于小區居民,商業街和購物中心人群來自于定向消費者,與底商門面和購物中心的經營性質有關。當下餐飲點既可以開在底商區域又可以開在購物中心,只是兩者有不同之處也有共同點。

底商吸引小區居民的優勢在于便利,往往下樓即可到達,相比集中的商業綜合體更為便捷。特別是下班后的人們由于一天的辛苦工作,難免有不想做飯的時候,又或者約上三五好友小聚一番,這時候底商的作用就發揮出來。 

底商門面具備租金低的特點。由于底商門面大多是開發商售賣給了業主,業主出租簡化了商管環節,門店包裝、宣傳、營銷都交由商家自己操作,商家在裝修過程中不受到商管公司等裝修標志限制,可以根據自身資金條件選擇裝修好壞與否。開店的成本控制權直接掌握在商家手中。 

一樓底商開店條件優于二樓,一般底商都在2-5層左右,底商內部通過樓梯上下樓,2層左右的底商少有電梯配備。這種情況之下,一樓做餐飲對客人用餐來說更為便捷,適合做小群體消費人群的餐飲店,當然二樓也可以用于做餐飲,只是經營的體量和消費人群也有所不同,大多適合酒樓、宴會廳等。

底商門面本身曝光率較高,商鋪門頭自帶廣告宣傳效果,路過的人群能一目了然此店經營品類。當然臨街門面也會有一定的等級之分,越是靠近人群集中的底商門面廣告宣傳越好,例如底商下面的十字路口處,小區進出口處都是優質底商門面的代表,同時底商鋪子內部結構也有所區別,盡量在選擇時傾向于規整鋪面,一方面室內設計方便,利于廚房、洗手間、接待廳、用餐區、包房的劃分;另一方面規整底商門面可以增加內部使用率,特別是柱子的規整程度直接影響到底商的使用率。

在購物中心開餐飲店的優劣勢有哪些?

購物中心是商業地產升級產物,從最原始的集市發展到高端購物綜合體經歷了漫長過程,而購物中心興起源于人們對高端生活品質的向往與追求,不在局限于普通的用餐環境需求,反而希望能在用餐過程體現出自己的品味,購物中心的特點在于統一性、高端性、定向性、多樣性等。其中因為這些特性也伴隨著優缺點的存在!

餐飲店購物中心的優點

統一運營管理,通過專業的商管公司運營管理,實現零食、娛樂、餐飲于一體的經營模式,多樣的經營業態增加了消費互通性。例如想要去購物中心買件衣服路過餐飲店會情不自禁的用一頓餐,特地去購物中心用餐時路過鞋店想必也會進去看看,無形之中拉動了購物中心消費增長。

餐飲店開設在購物中心一般位于一樓或者頂樓,一樓主要是一線連鎖餐飲品牌,如肯德基、德克士、麥當勞,頂樓則集中的餐飲規劃區域。很多人就有疑問:為何餐飲店要放在高樓層上面呢?其實餐飲在購物中心里面針對的是定向消費人群,可以帶動中間樓層的消費,增加中間樓層的曝光率,同時因為餐飲行業必不可少具備排煙條件,排煙都是通過凈化后統一處理,然后通過煙管排出。

購物中心里面的餐飲店對于裝修十分講究,本身購物中心都是一些高端品牌入駐,作為餐飲店在裝修方面勢必需要精心設計,通過商管公司審核之后方可裝修。購物中心對裝修要求嚴格其實是篩選的一個門檻,對于投資實力不強的商家來說,強行入駐到購物中心容易得不償失!

購物中心的隱藏“劣勢”

商鋪出租合同跟商管公司簽訂,購物中心內的業主也會跟商管公司簽訂返租合同,正因為有商管公司的存在,存在租金無法支付給業主的風險,導致業主與商家產生糾紛。往往存在于商管公司運營管理不善的情況中,由于購物中心屬于定向消費點,需要商管公司經常組織活動聚攏人氣,活動費用通常都是從租金和運營費用中產生,一旦沒有達到預期效果,商家營業額降低、利潤降低時面臨無法承擔租金的風險。

購物中心的租金較高,往往比底商門面高出數倍。例如四線城市中底商門面的租金在80/平方米左右,而購物中心的商鋪在160/平方米左右,餐飲的利潤在20%?40%左右,此時如果商業中心的總營業額達不到底商門面的兩倍都會面臨虧損,租金成本對于餐飲店尤為重要,租金合同簽訂后就固定了自身成本支出,唯有不斷增加營業額才能讓店保持盈利狀態! 

購物中心內商家競爭較大,一個購物中心的餐飲區往往是一整層樓,少則5000平左右高則1萬平左右,一個餐飲店的面積在100-1000不等,同一樓層200平方左右的餐飲店占大部分。餐飲種類較為齊全但是一個人的胃有限,基本都是在一家店吃一餐,商家之間為了吸引消費者進店用餐不乏有打折等活動,競爭之下就存在著收益高低之分,有的盈利有的虧損也就成為常態了。 

從餐飲店選址來看,底商門面和購物中心各有千秋,底商門面適合做大眾化餐飲,購物中心適合做特色餐飲,兩者的租金成本和運營管理也有所區別:購物中心租金高于底商門面。這與購物中心花錢做活動有關! 

無論是選擇底商門面還是購物中心,自身的經營定位也很重要,與眾不同的經營思維往往能讓餐飲商家收獲良多!

--來源:紅餐網

体彩山西11选5走势图 东方6 1历史开奖查询 广西体彩快乐十分钟十一选五 南宁麻将杠上花 幸运农场快乐十分预测 107期排列3试机号 国标麻将13张安卓版 天津十一选五走势图带连线 财神捕鱼刷分 山东省福利彩票中心 宁夏11选5投注 打长沙麻将 彩票北京pk拾软件 浙江11选5预测方法 欢乐南昌麻将下载 精准3尾中特 发财一码一肖公开